Η Γεωπληροφορική στην υπηρεσία του Real Estate

Geomeletitiki.gr > GIS > Η Γεωπληροφορική στην υπηρεσία του Real Estate

Πλέον κρίνεται υποχρεωτική η αξιοποίηση της σύγχρονης τεχνολογίας και ειδικότερα των Συστημάτων Γεωγραφικών Πληροφοριών (GIS) σε θέματα που αφορούν και στα Ακίνητα , όπως είναι οι εκτιμήσεις η φορολογία, η διαχείριση, οι επενδύσεις κ.ά.

Τεχνολογία GIS

Η χρήση της τεχνολογίας είναι ένας βασικός παράγων στην ανάπτυξη σύγχρονων συστημάτων εξυπηρέτησης των θεμάτων του Real Estate . Ειδικότερα η τεχνολογία των Συστημάτων Γεωγραφικών Πληροφοριών (Geographic Information Systems) ή GIS προσδίδει εξ ορισμού σημαντικά πλεονεκτήματα στο σύστημα σε αντίστοιχα.

Ορισμός και Λειτουργία των G.I.S

Το GIS συμπεριλαμβάνει hardware και software και ορίζεται ως ένα σύνολο εργαλείων για τη συλλογή, αποθήκευση, επεξεργασία, ανάλυση, διαχείριση, ανάκτηση και απόδοση ομάδων χωρικών δεδομένων από τον πραγματικό κόσμο, με στόχο την εξυπηρέτηση συγκεκριμένων σκοπών ή τη λήψη απόφασης.

Τα συστατικά μέρη ενός GIS είναι τα χωρικά δεδομένα (ψηφιακός χάρτης) και οι λογικοί τελεστές (εντολές). Το hardware αποτελείται από Η/Υ, γραφική οθόνη, δίσκους .

Ένα GIS χρησιμοποιεί μια βάση δεδομένων (Β.Δ.), που ανταποκρίνεται σε μη προκαθορισμένους τρόπους ανάκτησης των πληροφοριών, προκειμένου να δοθούν απαντήσεις σε ερωτήσεις που αφορούν σε δεδομένα του γεωγραφικού χώρου.

Με την έννοια χωρικά δεδομένα εννοούμε τα φαινόμενα, τις παρατηρήσεις ή τα γεγονότα, που μπορούν να κωδικοποιηθούν σε σχέση με τον χώρο. Ειδικότερα, τα χωρικά δεδομένα σε ένα GIS περιέχουν πληροφορίες θέσης, τοπολογία και θεματικά χαρακτηριστικά. Ανάγονται σε σημεία (ζεύγος συντεταγμένων), σε γραμμές (σειρά από ζεύγη συντεταγμένων) και σε πολύγωνα (κλειστή σειρά από ζεύγη συντεταγμένων) και δομούνται σε επίπεδο hardware και σύμφωνα με την αντίληψη του χρήστη, τον τρόπο εισαγωγής τους και τον τρόπο που αναπτύσσονται στη Β.Δ. Τα δεδομένα μπορεί να προέρχονται από γραφική πληροφορία που συμπεριλαμβάνει υπάρχοντες χάρτες, αρχεία Η/Υ, αρχεία άλλων GIS, δορυφορικές εικόνες επεξεργασμένες ή μη δεδομένα από scanning εικόνων (π.χ. Α/Φ) και δεδομένα υπαίθρου ή να δημιουργούνται από μη γραφική πληροφορία που συμπεριλαμβάνει πίνακες με ονόματα, στατιστικές μετρήσεις κλπ, και αντιστοιχούνται με πίνακες συσχέτισης των γραφικών και μη γραφικών χαρακτηριστικών. Κάθε χαρτογραφικό χαρακτηριστικό είναι μια καταχώριση σε μια συνοδεύουσα Β.Δ. και κάθε καταχώριση μπορεί να έχει πολλαπλά περιγραφικά χαρακτηριστικά.

Το GIS έχει τη δυνατότητα σύνδεσης χωρικών-περιγραφικών πληροφοριών με μη γραφικές πληροφορίες. Ο βαθμός σύνδεσης δίνει στο πακέτο τη δυνατότητα να ανταποκριθεί σε συγκεκριμένες απαιτήσεις. Επίσης υπάρχει η δυνατότητα λογικών και αριθμητικών πράξεων μεταξύ χαρτών.

Τα GIS λογισμικά περιλαμβάνουν τοπολογία. Η τοπολογία είναι ένα είδος χαρτογραφικής λογικής, π.χ. ανεξάρτητα χαρτογραφικά χαρακτηριστικά «γνωρίζουν» που είναι, σε σχέση με άλλα χαρακτηριστικά, βάσει και πάλι των γεωγραφικών συντεταγμένων.

Στους μη ψηφιακούς χάρτες δεν μπορεί να υπάρχει τοπολογία. Πολλοί χρήστες των GIS, συνήθως αυτοί που θέλουν να χρησιμοποιούν τα GIS με στόχο τη χαρτογραφική απεικόνιση, δεν απαιτούν τοπολογία. Οι πιο εξειδικευμένοι χρήστες, αυτοί που θέλουν να θέτουν ερωτήματα στους χάρτες, να συγκρίνουν χαρακτηριστικά μεταξύ των επιπέδων χαρτογραφικής πληροφορίας ή να αναλύουν τα δεδομένα της αγοράς, συνήθως απαιτούν κάποιο επίπεδο τοπολογίας.

Δεδομένα, Στάδια Ανάπτυξης και Λειτουργίας GIS

Τα βασικά πρωτογενή στοιχεία ενός GIS είναι οι ομάδες χωρικών δεδομένων από τον πραγματικό κόσμο, προκειμένου να εξυπηρετηθούν συγκεκριμένοι σκοποί.

Εξ αυτού και εκ του τρόπου λειτουργίας ενός GIS προκύπτουν οι κάτωθι ορισμοί:

  • δεδομένα θεωρούνται τα μεμονωμένα ή ανεξάρτητα γεγονότα, που αντιπροσωπεύουν ποσότητες, ενέργειες ή πράγματα και περιγράφουν αντικειμενικά την πραγματικότητα.
  • πληροφορία είναι το αποτέλεσμα οποιασδήποτε επεξεργασίας των δεδομένων.
  • σύστημα πληροφοριών είναι το σύστημα που συλλέγει και επεξεργάζεται στοιχεία, δημιουργεί και διαχειρίζεται τις πληροφορίες με σκοπό τη λήψη απόφασης από κάποιον ή κάποιους φορείς. Κάθε σύστημα πληροφοριών αποτελείται από τη Β.Δ. με τους απαραίτητους μηχανισμούς εισόδου δεδομένων, αποθήκευσης, ανάλυσης και εξόδου, που ανταποκρίνονται στον σχεδιασμό αυτής.

Σχετικά με τα χωρικά δεδομένα ενός GIS ισχύουν τα κάτωθι:

  • τα χωρικά δεδομένα περιγράφονται μέσω:
  • της θέσης τους.
  • των περιγραφικών τους χαρακτηριστικών.
  • των τοπολογικών τους σχέσεων.
  • η αναγωγή των δεδομένων γίνεται:
  • σε σημεία.
  • σε γραμμές.
  • σε πολύγωνα.
  • η δομή των δεδομένων δημιουργείται σύμφωνα:
  • με τον τρόπο εισαγωγής.
  • με τον τρόπο ανάπτυξης της Β.Δ.
  • με την αντίληψη του χρήστη.
  • η οργάνωση των δεδομένων στον Η/Υ γίνεται με οργάνωση:
  • ιεραρχική (απλές λίστες).
  • δικτυωτή (σειριακές λίστες).
  • συσχετική (αρχεία με δείκτες).

Τα στάδια ανάπτυξης ενός GIS είναι τα κάτωθι:

  • απόκτηση δεδομένων. Στο στάδιο αυτό αποκτώνται τα κατάλληλα δεδομένα για κάθε εφαρμογή.
  • προεπεξεργασία. Στο στάδιο αυτό γίνεται η πρώτη διαχείριση των δεδομένων (μετατροπή format).
  • διαχείριση δεδομένων. Στο στάδιο αυτό επιτυγχάνεται η πρόσβαση στη λειτουργία της Β.Δ. (εισαγωγή, διόρθωση, ενημέρωση, διαγραφή, ανάκτηση).
  • επεξεργασία και ανάλυση. Στο στάδιο αυτό παράγεται πληροφορία από τα περιεχόμενα της Β.Δ. με τη βοήθεια αναλυτικών τελεστών.
  • αναπαραγωγή προϊόντων (διαγράμματα, θεματικοί χάρτες, στατιστικά στοιχεία).

Για τη χρήση της γεωγραφικής πληροφορίας μέσω GIS απαιτούνται οι τέσσερις χαρακτηριστικές

λειτουργίες ενός GIS, γνωστές ως 4Μ που αναφέρονται κατωτέρω:

  • μετρήσεις του περιβάλλοντος χώρου (Measurement).
  • χαρτογράφηση για την απεικόνιση της ΦΓΕ (Mapping).
  • παρακολούθηση του χώρου των δεδομένων ή των πληροφοριών (Monitoring).
  • μοντελοποίηση των διαδικασιών και της λειτουργίας (Modeling).

Δυνατότητες των GIS

Τα GIS έχουν τη δυνατότητα:

  • σύνδεσης των μη γραφικών πληροφοριών και των γραφικών πληροφοριών του χώρου. Ο βαθμός σύνδεσης προσδίδει στο λογισμικό τη δυνατότητα να ανταποκριθεί σε συγκεκριμένες απαιτήσεις.
  • πράξεων λογικών και αριθμητικών μεταξύ χαρτών.

Τα κύρια δεδομένα από μη γραφικές πληροφορίες είναι οι πίνακες των περιεχόμενων πληροφοριών και οι πίνακες συσχέτισης των μη γραφικών και των γραφικών πληροφοριών. Δεδομένου ότι τα μη γραφικά δεδομένα αποτελούν τη βάση ανάλυσης των πληροφοριών, πολλά GIS έχουν αναπτύξει interfaces για αποτελεσματικότερη διαχείριση των πληροφοριών.

Τα κύρια δεδομένα από γραφικές πληροφορίες προέρχονται από υπάρχοντες χάρτες, από υπάρχοντα αρχεία Η/Υ ή άλλων GIS, από δορυφορικές εικόνες, από δεδομένα άλλων εικόνων (scanning Α/Φ), από δεδομένα μετρήσεων ή αποτυπώσεων υπαίθρου.

Η ολοκλήρωση ενός ψηφιακού χάρτη GIS προϋποθέτει:

  • τη συγκέντρωση των γραφικών χαρακτηριστικών (σημεία, γραμμές).
  • τη δόμηση των δεδομένων (π.χ. δημιουργία πολυγώνων).
  • τη συσχέτιση πινάκων (συμβόλων ή άλλων πληροφοριών).
  • τη μετατροπή ή μη σε μορφές vector ή raster.
  • την αποθήκευση στις μορφές αυτές.

Τα περισσότερα προγράμματα GIS συνδυάζουν τρεις βασικές δυνατότητες, που περιγράφονται ακολούθως:

  • Χαρτογραφική απεικόνιση. Οι περισσότεροι χρήστες θεωρούν τη χαρτογραφική απεικόνιση ως την πιο σημαντική ικανότητα των GIS. Αυτή περιλαμβάνει την ικανότητα να εκθέτει κανείς γεωγραφικά χαρακτηριστικά σε έναν χάρτη, να προσδιορίζει τιμές δεδομένων και τα αντίστοιχα πεδία αυτών, να εστιάζει σε διάφορες αποστάσεις για να δείχνει διαφορετικά επίπεδα λεπτομερειών και να τα αναπαράγει αναλογικά. Όπως τα προγράμματα spreadsheet (φύλλα δεδομένων) και τα προγράμματα γραφικών απεικονίσεων βοηθούν τους χρήστες να διακρίνουν την πινακοποιημένη ή τη στατιστική πληροφορία, έτσι και η χαρτογραφική απεικόνιση βοηθά τους χρήστες να αναγνωρίζουν χωρικούς τύπους πληροφορίας. Η χαρτογραφική απεικόνιση είναι συνήθως μια μονόπλευρη δραστηριότητα.
  • Οργάνωση Β.Δ. Η δυνατότητα αυτή περιλαμβάνει τη χρήση χαρτών, ως εργαλεία οργάνωσης μεγάλων Β.Δ. Η χαρτογράφηση γίνεται εργαλείο για τους χρήστες που μπορούν να θέτουν ερωτήματα σε πινακοποιημένες Β.Δ., να επανοργανώνουν τα δεδομένα σε διαφορετικές χωρικές μονάδες, να κρατούν αρχεία των χωρικών δεδομένων και να συγκρίνουν πληροφορίες επί διαφορετικών χαρακτηριστικών ή και διαφορετικών Β.Δ. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως στις αποστολές υπηρεσιών άμεσης ανάγκης, ο χάρτης από μόνος του είναι μια στοιχειώδης αφετηρία Β.Δ.
  • Χωρική ανάλυση. Χωρική ανάλυση είναι η χρήση των χωρικών δεδομένων σε λογικά ή μαθηματικά μοντέλα για σκοπούς σχεδιασμού ή λήψης απόφασης. Η χωρική ανάλυση μπορεί να πάρει πολλές μορφές (χωρική ανάλυση ζωνών, χωρική ολοκλήρωση, χωρικός μετασχηματισμός, χωρικό φιλτράρισμα εικόνας). Σε αντίθεση με τη χαρτογραφική απεικόνιση και την οργάνωση των Β.Δ., η χωρική ανάλυση σπάνια μπορεί να συστηματικοποιηθεί. Είναι μια σύνθετη διαδικασία, που απαιτεί την κατανόηση του τρόπου με τον οποίο οι χωρικές σχέσεις, που ενυπάρχουν στους χάρτες, μπορούν να χρησιμοποιηθούν με εξωγενείς θεωρίες και μοντέλα λήψης απόφασης.

Ένα GIS με τις ανωτέρω δυνατότητες μπορεί να ελαττώσει πολύ τον χρόνο, που απαιτείται για την εκτέλεση της διαδικασίας ανάλυσης θεμάτων ακινήτων. Τα GIS μπορούν να βελτιώσουν την ακρίβεια της ανάλυσης επιτρέποντας τον υπολογισμό των μετρήσεων (απόσταση, εμβαδό, χρόνος ταξιδιού κλπ). Αλλά κυρίως, ένα GIS μπορεί να προσθέσει την ερμηνεία των χωρικών δεδομένων διευκολύνοντας αναλύσεις, οι οποίες θα ήταν υπό κανονικές συνθήκες δύσκολο ή αδύνατο να εκτελεστούν. Με τη βελτιωμένη παραγωγικότητα που τα GIS προσφέρουν, οι ασχολούμενοι με τα Ακίνητα μπορούν να πραγματοποιούν αναλύσεις, που προηγουμένως δε θα επιχειρούσαν, να δοκιμάζουν νέες ιδέες με μεγαλύτερη ελευθερία και να συμβάλλουν στην εξέλιξη των νέων τεχνικών.

Σχεδιασμός, Ενημέρωση, Ερωτήσεις

Ο σχεδιασμός της Β.Δ., για την αποτελεσματικότερη λειτουργία και αποδοτικότητα του συστήματος, πρέπει να στηρίζεται σε αρχές, οι κυριότερες των οποίων αναφέρονται:

  • στη νέα τεχνολογία, που πρέπει να μπορεί να ενσωματώνεται στις καθημερινές δραστηριότητες.
  • στην ικανοποίηση των απαιτήσεων των χρηστών.
  • στη διατήρηση της σύστασης και της ακεραιότητας των δεδομένων.
  • στη μείωση του πλεονάσματος των δεδομένων.
  • στην εξασφάλιση της αποδεικτικότητας των πληροφοριών.

Για το σχεδιασμό της Β.Δ. προαπαιτείται η εκτίμηση των αναγκών, η ανάλυση των απαιτήσεων και ο σχεδιασμός της ιδέας, ο φυσικός σχεδιασμός, η μελέτη καθοδήγησης, η εφαρμογή και η λειτουργία του GIS. Η πληροφορία της ακίνητης περιουσίας είναι από τη φύση της δυναμική. Όλα τα δεδομένα που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία και χρησιμοποιούνται διαρκώς αλλάζουν. Η πιο ενήμερη και χωρικά συγκεκριμένη πληροφορία χρειάζεται για τη λήψη σωστών αποφάσεων. Τα GIS μπορούν να είναι ιδιαίτερα χρήσιμα στην προετοιμασία και την ενημέρωση της Β.Δ. της ακίνητης περιουσίας. Αυτόματες διαδικασίες μπορούν να διευκολύνουν την ενημέρωση των καταλόγων ιδιοκτησίας. Ακριβώς όπως τα περιγραφικά χαρακτηριστικά αλλάζουν μέσα στον χρόνο, το ίδιο ισχύει και για τα χωρικά χαρακτηριστικά. Τα GIS παρέχουν ένα κατάλληλο πλαίσιο για την εισαγωγή και την ενημέρωση, τόσο των χωρικών, όσο και των περιγραφικών χαρακτηριστικών των δεδομένων της ακίνητης περιουσίας.

Τα περισσότερα GIS προγράμματα έχουν τη δυνατότητα απαντήσεων σε σύνθετες και πολλαπλών περιγραφικών χαρακτηριστικών ερωτήσεις προς τη Β.Δ., όπως «δείξε μου τις θέσεις μόνο εκείνων των κτηρίων γραφείων που κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια, έχουν διαθέσιμο δωρεάν χώρο στάθμευσης και έχουν αξία λιγότερο από 5.000€/m2.

Σε κάθε ερώτηση στη Β.Δ., ο χρήστης έχει τα αποτελέσματα του ερωτήματος που έθεσε με τη μορφή χάρτη. Σε μια χωρική ερώτηση, ο χρήστης κατέχει τον χάρτη ως εργαλείο ερωτήσεων για να εξασφαλίζει μια σειρά χαρτογραφικών στοιχείων, που ικανοποιούν συγκεκριμένα χωρικά κριτήρια. Οι χωρικές ερωτήσεις ονομάζονται επίσης λεκτικές ερωτήσεις, επειδή ο χάρτης χρησιμοποιείται για να προσδιορίσει εκείνες τις εγγραφές της Β.Δ., που ικανοποιούν συγκεκριμένα χωρικά κριτήρια. Επιπροσθέτως, τα περισσότερα GIS προγράμματα μπορούν να αναγνωρίζουν χαρτογραφικά χαρακτηριστικά εντός ενός ορθογωνικού ή μη κανονικού, ορισμένου από τον χρήστη, πολυγώνου.

Real Estate και GIS

Με τον όρο Real Estate εννοούμε το ή τα Ακίνητα κάθε κατηγορίας, μορφής ή χρήσης και όλα τα θέματα που αφορούν τα Ακίνητα ,κάθε ενέργεια ή διαδικασία σχετική με τα τεχνικά, νομικά, ή οικονομικά θέματα τα οποία επηρεάζουν άμεσα αυτά.

Πως τα GIS μπορούν να βοηθήσουν σε κάθε θέμα σχετικό με το RE προκειμένου:

  • να αυξηθεί η παραγωγικότητα, η αξιοπιστία και η αποδοτικότητα.
  • να έχουμε πληροφορίες καλύτερες, ταχύτερα και με μικρότερο κόστος.
  • να βελτιωθεί ο βαθμός λειτουργίας του ανταγωνισμού.
  • να προβλέπονται οι σημαντικές αλλαγές στη βιομηχανία του RE.

Οι διαδικασίες του Real Estate είναι ένα παιχνίδι εποπτείας των πληροφοριών και η τεχνολογία των GIS είναι η καταλληλότερη για την εξυπηρέτηση των αναγκών που δημιουργούνται.

Οι έξι βασικές ομάδες με αναφορά στις αντίστοιχες υποκατηγορίες, που συμμετέχουν στη βιομηχανία του Real Estate.

Βασικές ομάδες που συμμετέχουν στο Real Estate

Οι έξι βασικές ομάδες  που συμμετέχουν στις διαδικασίες του Real Estate, αλληλεπιδρούν με τα προϊόντα και τις υπηρεσίες των GIS. Σήμερα θεωρείται ότι η χρήση των GIS στο Real Estate είναι μονόδρομος.

Η γη είναι μια φυσική πηγή πάνω στην οποία γεννιούνται αποφάσεις Real Estate.

Συνήθως αναζητείται:

  • η καταλληλότερη χρήση για μια συγκεκριμένη θέση.
  • η καταλληλότερη θέση για μια χρήση.
  • η καταλληλότερη επένδυση συγκεκριμένου κεφαλαίου σε Real Estate.

Χρήση GIS στη Διαδικασία απόφασης για RE

Τα Ακίνητα συναρτώνται, όπως λέγεται, με «την τοποθεσία, την τοποθεσία και την τοποθεσία». Τα GIS καθιστούν σήμερα δυνατή και αποτελεσματική τη μέτρηση, τη διαχείριση και τον προσδιορισμό της θέσης των Ακινήτων. Επίσης με τα GIS είναι δυνατή η ενσωμάτωση του παράγοντα θέση σε πολλούς διαφορετικούς τύπους συστημάτων λήψης απόφασης. Κατά συνέπεια τα GIS είναι το κατάλληλο εργαλείο για τη μελέτη του χωρικού πλαισίου περισσότερο τεκμηριωμένων αποφάσεων. Τα Ακίνητα, όπως και ο υπόλοιπος κόσμος, δεν μπορούν να ξεφύγουν από τις νέες τεχνολογίες πληροφοριών. Τα GIS μαζί με το Internet είναι ένα σημαντικό μέρος της τεχνολογίας αυτής και αποτελούν τον πυρήνα των πληροφοριών για τα Ακίνητα.

Παράγοντες Επιτυχούς Ανάπτυξης GIS για Real Estate

Για την επιτυχή εφαρμογή ενός GIS για Real Estate θα πρέπει να λαμβάνονται υπ’ όψιν διάφοροι παράγοντες, οι κυριότεροι των οποίων είναι:

  • Η λύση των προβλημάτων και η παροχή πρόσθετων ωφελειών. Οι ωφέλειες του GIS πέραν της χαρτογράφησης μπορεί να αφορούν στις νέες υπηρεσίες, στα μειωμένα έξοδα, στις βελτιωμένες αναλυτικές δυνατότητες, στην απώλεια ακύρωσης και στην πιο επαγγελματική εικόνα.
  • Η ευκολία στη μάθηση και η παραγωγικότητα στη χρήση. Η ευκολία μάθησης και η παραγωγικότητα της αυτοματοποιημένης χαρτογράφησης και του λογισμικού GIS είναι κρίσιμοι παράγοντες.
  • Η δυνατότητα στην απόκτηση σχετικών δεδομένων και η ευκολία πρόσβασης. Ο εφοδιασμός των σχετικών δεδομένων εξυπηρετεί, ως θεμέλιο, κάθε σύστημα GIS. Τα δεδομένα μπορούν να σχετίζονται με όρια, δημογραφικά στοιχεία, οικονομικά ή εικόνες (π.χ. αεροφωτογραφίες, διαγράμματα, σχέδια). Τα δεδομένα εξαρτώνται από τις ανάγκες του χρήστη.
  • Η επεκτασιμότητα. Η επεκτασιμότητα εξαρτάται από τον εξοπλισμό και σε μικρότερη έκταση από το λογισμικό.
  • Η υποστήριξη. Η α GIS πρόκειται να χρησιμοποιηθεί από πολλαπλές ομάδες ή γραφεία.
  • Η γρήγορη απόσβεση και το περιορισμένο ρίσκο. Η απόσβεση και το ρίσκο του GIS πρέπει να αποτιμηθεί. Όσο πιο εύκολο είναι το σύστημα, τόσο λιγότερο το περιλαμβανόμενο ρίσκο και ταχύτερη η απόσβεση.

Η Σωστή πληροφορία

Οι εμπλεκόμενοι με το Real Estate αναγνώριζαν πάντα τη σημασία της συλλογής ακριβούς και ενήμερης πληροφορίας. Τα γεωγραφικά δεδομένα είναι πιο σύνθετα από τα μη γεωγραφικά δεδομένα. Έτσι, το να διαθέτουμε τη σωστή πληροφορία για χρήση GIS είναι ιδιαίτερα σημαντικό. Οι επαγγελματίες του χώρου συνήθως κάνουν χρήση πέντε ειδών πληροφορίας, για κάθε μία από τις οποίες θα γίνει σχετική αναφορά κατωτέρω:

  • Χαρτογραφικά υπόβαθρα. Όταν διαθέτουμε ψηφιακά υπόβαθρα μικρότερης κλίμακας τα χρησιμοποιούμε για επίλυση προβλημάτων που δεν απαιτούν μεγάλη ακρίβεια. Οι διάφορες εργασίες γίνονται με βάση τις διευθύνσεις των Ακινήτων και τους ταχυδρομικούς κώδικες με χρήση geocoding. Όταν διαθέτουμε ψηφιακούς κτηματολογικούς χάρτες, τους χρησιμοποιούμε και για προβλήματα που απαιτούν μεγαλύτερη ακρίβεια όπως π.χ. τα θέματα της αξίας των Ακινήτων.
  • Δεδομένα ζήτησης. Αυτά δείχνουν τις θέσεις και τους αριθμούς των χρηστών ακίνητης περιουσίας και τις επιθυμίες τους. Τα στατιστικά στοιχεία του πληθυσμού και των νοικοκυριών αναλύονται για να υποδείξουν τη ζήτηση για οικιστική και εμπορική ακίνητη περιουσία, ενώ τα αντίστοιχα στοιχεία που αφορούν στις επιχειρήσεις και στις εργασίες είναι ενδεικτικά για τη ζήτηση ακίνητης περιουσίας για γραφεία και βιομηχανίες. Τα δεδομένα ζήτησης διατίθενται συνήθως σε πινακοποιημένη και όχι σε χαρτογραφική μορφή. Όμως μπορούν να διασυνδεθούν με χάρτες μέσω χαρακτηριστικών ονομάτων και κωδικών αναφοράς. Τέτοια δεδομένα συνήθως συλλέγονται και δημοσιοποιούνται από κυβερνητικούς φορείς. Τα δεδομένα ζήτησης σπάνια συλλέγονται στο επίπεδο της τοποθεσίας. Κυρίως χρησιμοποιούνται στην περιγραφή περιοχών αγοράς και εμπορίου και συνήθως διατίθενται δωρεάν ή με πολύ μικρό κόστος. Οι περισσότεροι επαγγελματίες RE χρησιμοποιούν τα δεδομένα ζήτησης για να προετοιμάσουν θεματικούς χάρτες ως ένα τμήμα της έρευνας αγοράς ή της απεικόνισης των περιοχών εμπορίου.
  • Δεδομένα προσφοράς. Αυτά υποδεικνύουν το πλήθος και τη θέση συγκεκριμένων τύπων ακίνητης περιουσίας, όπως μονάδες στέγασης, κτίρια γραφείων και βιομηχανιών, εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων κλπ. Τα δεδομένα προσφοράς στο RE είναι λιγότερο διαθέσιμα από τα δεδομένα ζήτησης. Τα δεδομένα προσφοράς είναι συνήθως διαθέσιμα σε πινακοποιημένη μορφή, όπως οι κατάλογοι κτιρίων με διευθύνσεις και χαρακτηριστικά. Τα περισσότερα GIS προγράμματα μπορούν να κάνουν χρήση των διαδικασιών address matching και geocoding για να μετατρέπουν αυτές τις πινακοποιημένες Β.Δ. σε θέσεις σημείων σ’ ένα χάρτη και μετά να τις παρουσιάζουν ανά περιοχή. Τα δεδομένα προσφοράς μπορεί να έχουν συγκεντρωθεί από τοπικά αρχεία εκτιμητών, από τοπικούς καταλόγους οικιστικής και εμπορικής ακίνητης περιουσίας, και από ιδιώτες πωλητές. Τα δεδομένα προσφοράς και οι χάρτες χρησιμοποιούνται ευρέως σε μεσιτικές εργασίες και στην προετοιμασία μελετών της αγοράς της ακίνητης περιουσίας.
  • Δεδομένα συναλλαγών. Αυτά περιγράφουν τους όρους συγκεκριμένων αγοραπωλησιών. Τα δεδομένα συναλλαγών μοιάζουν με τα δεδομένα προσφοράς, αλλά περιλαμβάνουν πληροφορία για τις τιμές, τα ενοίκια, και τους όρους πώλησης ή ενοικίασης. Καλής ποιότητας και ενημερωμένα πλήρως δεδομένα συναλλαγών ακίνητης περιουσίας ήταν πάντα αρκετά δύσκολο να βρεθούν, επειδή η επιτυχία στις διαπραγματεύσεις ακίνητης περιουσίας εξαρτάται, ως ένα βαθμό, από το ποιός έχει πρόσβαση σε ποιά πληροφορία. Οι πωλητές αποκρύπτουν βασική πληροφορία για να πείσουν τους αγοραστές ότι τους προσφέρεται ο καλύτερος δυνατός διακανονισμός. Ομοίως, οι αγοραστές αποκρύπτουν πληροφορία για να γνωρίζουν οι πωλητές ότι μπορούν εύκολα να έχουν εναλλακτική λύση. Η ακίνητη περιουσία αλλάζει και το να γνωρίζει κανείς πώς να αναλύει και να χρησιμοποιεί πληροφορία γίνεται πιο σημαντικό από το να την έχει απλώς. Αυτή η δραματική αλλαγή στη διαθεσιμότητα της πληροφορίας της ακίνητης περιουσίας είναι παράλληλη με την τεχνολογική αλλαγή. Τα σύγχρονα δεδομένα συναλλαγών είναι συνήθως διαθέσιμα σε πινακοποιημένη μορφή και, όπως τα δεδομένα προσφοράς, πρέπει συνήθως να συνδέονται μέσω της διεύθυνσης με οδικούς χάρτες πριν από τη δυνατότητα της χωρικής τους ανάλυσης. Tα δεδομένα συναλλαγών είναι ιδιαίτερα χρήσιμα στις πωλήσεις ακίνητης περιουσίας, στις εκτιμήσεις και στις μελέτες της αγοράς.
  • Δεδομένα διαφόρων πηγών.

Στην κατηγορία αυτήν περιλαμβάνονται:

  • δεδομένα ρυθμίσεων και δικαιωμάτων. Οι αγοραστές, οι πωλητές και οι developers ενδιαφέρονται να γνωρίζουν επακριβώς τί επιτρέπεται, τί απαγορεύεται και πού. Καθώς περισσότερα δεδομένα αυτής της μορφής θα δημιουργούνται και θα διατίθενται σε ψηφιακή μορφή, τα θέματα του RE θα αντιμετωπίζονται ευκολότερα.
  • δεδομένα αγοράς, που αναφέρονται σε δεδομένα εκ της έρευνας της αγοράς (marketing), σε δεδομένα αγοράς (market data) και σε εμπορικά δεδομένα (merchandising data).
  • δεδομένα για περιβαλλοντικές πηγές κινδύνου, αβεβαιότητας τίτλων κλπ.

Ομάδες Δεδομένων για Real Estate

Ανεξάρτητα της κατάταξης, το μεγαλύτερο ποσοστό των δεδομένων Real Estate για GIS έχει γεωγραφική αναφορά. Αυτό δείχνει τη δυναμική του GIS για χρήση και ενοποίηση όλων των χρήσιμων πηγών δεδομένων για Real Estate. Το ζήτημα κλειδί είναι αν τα δεδομένα είναι ιδιόκτητα. Σε αυτήν την περίπτωση οι περιορισμοί των πνευματικών δικαιωμάτων θα περιορίζουν συχνά τη χρήση τους. Περιορισμοί σε δεδομένα υπάρχουν όχι μόνο από της κερδοσκοπικές εταιρείες αλλά και από μη κερδοσκοπικές και επίσης σε μερικά δεδομένα του δημοσίου. Πολλές τοπικές υπηρεσίες μάχονται για την προσβασιμότητα στα δεδομένα τους. Τα δεδομένα μπορούν να δοθούν δωρεάν, με ελάχιστο κόστος ή με αντίτιμο που θα καλύπτει το κόστος παραγωγής. Το σχετικό ερώτημα που προκύπτει είναι αν η πρόσβαση των ενδιαφερομένων ατόμων σε συγκεκριμένη πληροφορία είναι αναγκαία, έτσι ώστε να δημιουργηθούν οικονομικά ικανοποιητικές αγορές προς όφελος του κοινωνικού συνόλου.

Εκτός των δεδομένων της αγοράς Real Estate, όπως αναπτύχθηκαν προηγούμενα, τα δεδομένα GIS για Real Estate, που υποστηρίζουν το γεωγραφικό υπόβαθρο, μπορούν να καταταγούν στις κάτωθι ομάδες:

  • Τα ψηφιακά δεδομένα. Τα σημαντικά στοιχεία στη διαδικασία δημιουργίας χάρτη είναι τα ψηφιακά αρχεία. Αποτελούνται από (x, y) συντεταγμένες από τις οποίες ορίζονται τα χαρακτηριστικά στον χάρτη που μπορεί να είναι σημεία, γραμμές ή επιφάνειες. Μια πληροφορία μπορεί να συνδεθεί με ένα από τα παραπάνω χαρακτηριστικά και τότε ονομάζεται χαρακτηριστικό δεδομένο. Για παράδειγμα, ένα σπίτι αναπαριστάται ως σημείο στον χάρτη και το χαρακτηριστικό δεδομένο μπορεί να περιέχει την ηλικία, το μέγεθος κλπ.
  • Τα δημογραφικά δεδομένα. Τα δημογραφικά δεδομένα είναι στοιχεία για τη δημιουργία στατιστικών μοντέλων για τις μετακινήσεις πληθυσμού, το εισόδημα, την εργασία, την ηλικία, το φύλο, την εθνικότητα, την εκπαίδευση, στοιχεία που χρησιμοποιούνται για αναλύσεις RE.
  • Τα δεδομένα εικόνας. Αυτά συνήθως αποτελούνται από δορυφορικές εικόνες ή ορθοφωτοχάρτες ή Α/Φ. Τα δεδομένα εικόνας δεν περιλαμβάνουν κωδικοποιημένη ή μεταφρασμένη χωρική και περιγραφική πληροφορία. Αντίθετα, αποτελούνται συνήθως από ασπρόμαυρα ή χρωματισμένα pixels ή grid cells, δηλαδή είναι σε μορφή raster. Τα δεδομένα εικόνας είναι διαθέσιμα ευρέως σε μορφή αντιγράφων. Η κλίμακα της εικόνας, η ανάλυση και η ηλικία μπορούν να διαφέρουν ευρέως.

Επιλογή G.I.S για Real Estate

Οι ανάγκες των εμπλεκομένων στο RE είναι ποικίλες και ανάλογα με αυτές πρέπει να γίνονται οι κατάλληλες επιλογές software και λοιπού εξοπλισμού.

Οι βασικότερες ανάγκες ιεραρχικά όπως είδαμε αφορούν:

  • στον εντοπισμός θέσης.
  • στη δημιουργία θεματικών χαρτών.
  • στη χαρτογραφική επεξεργασία.
  • στη χωρική ανάλυση.
  • σε συνθετότερες εργασίες.

Η υλοποίηση της ανάπτυξης ενός GIS για Real Estate βασίζεται στις υπάρχουσες ανάγκες και στις διαγραφόμενες προοπτικές και απαιτεί εκτός της επιλογής του software και την αγορά και εγκατάσταση εξοπλισμού.

Η Χρήση του GIS στο Real Estate

Στις διαδικασίες Real Estate η πληροφορία είναι πολύτιμη εφ’ όσον σε βοηθά να αναγνωρίζεις ευκαιρίες αγοράς και πώλησης πριν το κάνουν οι ανταγωνιστές σου, αν σε προστατεύει από τις υπερβάλλουσες πληρωμές ή επιβαρύνσεις για γη και κατασκευές, αν σε βοηθά να αναλύεις και να διαχειρίζεσαι διαφορετικές πηγές κινδύνου και αν σου επιτρέπει να παρέχεις μοναδικές υπηρεσίες ή τις υψηλότερες ποιοτικά υπηρεσίες στο χαμηλότερο κόστος. Αυτό σημαίνει ότι η σωστή οργάνωση των επιχειρήσεων Real Estate τους προσδίδει ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Καθώς περισσότερες επιχειρήσεις αποκτούν εμπειρία πάνω στα GIS, νέα μοντέλα διοίκησης θα εμφανίζονται στο προσκήνιο.

Στην επαγγελματική κοινότητα που σχετίζεται με τα Ακίνητα υπάρχει μια αναπτυσσόμενη γνώση της τεχνολογίας των GIS, επειδή θεωρείται ότι πολλές δραστηριότητες, λειτουργίες και αποφάσεις μπορούν να απλοποιηθούν με την κατάλληλη χρήση GIS, ένα απαραίτητο εργαλείο. Το GIS παρέχει ταυτόχρονα προσέγγιση σε πολλαπλούς τύπους πληροφοριών. Αυτό επιτρέπει στον αναλυτή να παρατηρεί τις τάσεις που επηρεάζουν την απορρόφηση ακινήτων, τα ενοίκια, τις αξίες, την αύξηση του πληθυσμού κλπ. Το GIS διευκολύνει στην επιστημονική εξέταση κάθε σχέσης, που αναπτύσσεται στο γεωγραφικό χώρο. Η εισαγωγή του GIS στα Ακίνητα υπήρξε αργή, κυρίως εξ αιτίας του τρόπου με τον οποίο τα προϊόντα GIS είχαν αναπτυχθεί. Σήμερα τα προϊόντα GIS καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα των αναγκών και χρησιμοποιούνται με αυξανόμενο ρυθμό από ένα πλήθος επαγγελματιών και φορέων.Σήμερα τα προϊόντα GIS καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα των αναγκών του Real Estate. και χρησιμοποιούνται με αυξανόμενο ρυθμό από ένα πλήθος επαγγελματιών του Real Estate. οι κυριότερες ομάδες των οποίων είναι

  • Οι Εκτιμητές -Η εκτίμηση περιλαμβάνει τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας με χρήση πολλαπλών και συγκρίσιμων Ακινήτων. Τα GIS μπορούν να βελτιώσουν την εκτίμηση  επειδή τα GIS συνδέουν χαρτογραφικές λειτουργίες με λειτουργίες Β.Δ και είναι ικανά για στατιστική ανάλυση
  • Οι Μεσίτες – μπορούν να συνδέουν χωρικά τις διαθέσιμες ιδιοκτησίες στην αγορά και τις απαιτήσεις των ενδιαφερομένων
  • Φυσικα ή νομικά πρόσωπα που έχουν στόχο την κάθε μορφής ανάπτυξη της κάθε κατηγορίας ακίνητης περιουσίας-τα GIS μπορούν να βελτιώσουν την εμβέλεια και την επάρκεια της διαδικασίας αναζήτησης. Οι θεματικοί χάρτες των GIS μπορούν να βοηθήσουν τους developers να κατανοούν καλύτερα πού και γιατί σημειώνεται αύξηση του ρυθμού ανάπτυξης του πληθυσμού και της απασχόλησης
  • Οι Επενδυτές και οι Managers Επιχειρήσεων-Οι επενδυτές και οι managers επιχειρήσεων πρέπει να μπορούν να παρακολουθούν γρήγορα την οικονομική απόδοση των χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας τους και οι θεματικοί χάρτες παρέχουν τα μέσα για να συμβεί αυτό εύκολα
  • Οι Δανειστές-Οι δανειστές ακίνητης περιουσίας έχουν μια καλή εικόνα των αποδόσεων των χαρτοφυλακίων των δανείων τους ανά μητροπολιτική περιοχή ή πόλη. Όμως μπορεί να μην ξέρουν πως τα χαρτοφυλάκια αυτά διαφέρουν ανά τμήμα πόλης ή ανά γειτονιά. Τα GIS διευκολύνουν τους δανειστές να αποκτούν μια τοπική άποψη επειδή μπορούν:
  • Οι Σύμβουλοι Ακινήτων Αυτοί ενδιαφέρονται να αναλύουν τις πληροφορίες, να καθορίζουν τις εμπορικές περιοχές και να εξετάζουν το χωρικό πλαίσιο του ανταγωνισμού. Τα GIS έχουν μεγαλύτερες δυνατότητες χρήσης στην έρευνα αγοράς παρά σε οποιαδήποτε άλλη δραστηριότητα σχετική με την ακίνητη περιουσία. Οι θεματικοί χάρτες μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τους αναλυτές της αγοράς της ακίνητης περιουσίας για να προσδιορίζουν, να αναλύουν και να παρουσιάζουν βασικές δημογραφικές τάσεις, τάσεις απασχόλησης και τάσεις εισοδήματος.
  • Δημόσιος Τομέας– Το μεγάλο ποσοστό χρηστών για εφαρμογές GIS είναι:Οι δημόσιοι φορείς και οι κρατικές υπηρεσίες που είναι υπεύθυνες για τον περιφερειακό σχεδιασμό, την προστασία του κλπ. Οι υπηρεσίες του δημοσίου παίζουν μεγάλο και σημαντικό ρόλο στον χώρο, καθώς οι αποφάσεις τους τον επηρεάζουν. Ο χρόνος των παρεμβάσεων και των εξελικτικών διαδικασιών επηρεάζει επίσης τον αστικό και μη αστικό χώρο.
Posted in GIS